19 מרץ 2018
אלכס זבז'ינסקי
מאת : אלכס זבז'ינסקי
כלכלן ראשי

מחירי השכירות מושפעים מהירידה במחירי הדירות

אלכס זבז'ינסקי
19 מרץ 2018
מאת: אלכס זבז'ינסקי
כלכלן ראשי

לסקירה המלאה הכוללת גרפים ותרשימים, לחץ כאן


עיקרי הדברים

  • סביבת האינפלציה במשק ממשיכה להיות מתונה. ירידה בקצב ההתייקרות במחירי השכירות עשויה לסמן שסעיף הדיור במדד המחירים מושפע מהירידה במחירי הדירות. תחזית האינפלציה ל-12 החודשים עומדת על  0.4%.

  • נתוני סחר החוץ של ישראל היו בסה"כ חיוביים, אך ה-OECD הצביע על ירידה בתחרותיות היצוא הישראלי.

  • ההיסטוריה מלמדת שהרחבת פערי הריביות בין ארה"ב לישראל צפויה ללחוץ גם על הרחבת הפער בין התשואות הארוכות.

  • המגזר העסקי יחד עם בנק ישראל רכשו ב-2017 כ-4.7 מיליארד דולר יותר מהמכירות של המשקיעים הזרים והמוסדיים יחד. למרות זאת, השקל היה בין המטבעות החזקים בעולם.

  • לפי הנתונים השוטפים המתפרסמים במשק האמריקאי, קצב הצמיחה ברבעון הראשון צפוי להיות מתון יחסית. בינתיים, השפעת הרפורמה במס על הפעילות מורגשת בצורה מועטה יחסית.

  • סביבת האינפלציה בארה"ב נותרה מתונה, אך האינדיקאטורים המקדימים מצביעים על עלייתה הצפויה.

  • ה-FED צפוי להערכתנו להציג תחזית לשלוש העלאות ריבית השנה.

  • לפי מדד הסיכונים הגאופוליטיים בעולם, הם עלו לרמה שהייתה בפעם האחרונה בשנת 2003. המשקיעים צריכים לקחת זאת בחשבון בשיקולי ההשקעה שלהם.

 

מאקרו ישראל.

סביבת האינפלציה מתונה. ירידה במחירי הדירות עשויה לגרור גם את מחירי השכירות אחריה
מדד המחירים עלה בחודש פברואר ב-0.1%, מעל התחזית שלנו. הפתיעו כלפי מעלה סעיף הפירות והירקות, הנסיעות לחו"ל ובתי מלון בארץ. לעומת זאת, ההפתעה העיקרית כלפי מטה הייתה בסעיף הדיור אשר ירד ב-0.3%.


הירידה החריגה בסעיף הדיור במדד התרחשה אחרי שמחיר הדירות ירדו ב-1%. קצב ההתייקרות השנתי של סעיף הדיור במדד המחירים ירד מ-2.3% ל-1.7% וקצב העלייה השנתי במחירי הדירות ירד ל-1.2%, כאשר הירידה המצטברת של מחירי הדירות הגיעה בארבעת החודשים האחרונים ל-2.1%. שכר דירה עשוי להמשיך ולהתמתן יחד עם הירידה במחירי הדירות בגלל הסיבות הבאות:


1. הניסיון בעולם מלמד שכשמחירי הדירות יורדים גם מחירי השכירות בדרך כלל מתמתנים כעבור פרק זמן של כשנה.
אצלנו השיא בקצב העלייה של מחירי הדירות בבעלות נרשם לקראת סוף שנת 2016, כך שלפי הדפוס שהיה במדינות האחרות הגיע הזמן שגם שכר הדירה יתחיל להגיב.

2. כמות גדולה של דירות חדשות משתחררת השנה לשוק השכירות, בפרט בפריפריה. באזורים רבים כמות הדירות שמוצע להשכרה עולה משמעותית על הביקוש לשכירות, מה שמוביל להוזלת מחירים.

3. לכאורה, עצירת הרכישות הייתה אמורה להוביל לעלייה בביקוש של הדירות להשכרה. בפועל, לפי נתוני האוצר, הזוגות הצעירים, שהם השוכרים הפוטנציאליים, לא הורידו משמעותית קניות הדירות להבדיל מהמשקיעים או ממשפרי דיור. לכן, לא בטוח שהביקוש לשכירות התחזק משמעותית.
אם שכר דירה יושפע מירידת המחירים של הדירות בבעלות, סביבת האינפלציה תתמתן משמעותית. אנו מניחים לעת עתה שקצב העלייה השנתי בשכר דירה יהיה כ-2%.

שורה תחתונה: מדדי החודשים מרץ-מאי צפויים לעלות כל אחד ב-0.3%. מדד חודש מרץ, מעבר לעונתיות, יושפע מהוזלת הדלק מחד ומהתייקרות הסיגריות והמוניות מאידך. מדד חודש אפריל יושפע מהורדת מרווח השיווק של הדלק. תחזית האינפלציה ל-12 החודשים הבאים עומדת על  0.4%.


מכירות הדירות ממשיכות לרדת. מלאי הדירות הלא מכורות ירד, אך מספר חודשי היצע עלה
מכירות הדירות החדשות ירדו בשלושת החודשים האחרונים ב-26% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. סך מכירות הדירות, החדשות והישנות, בניכוי המכירות במסגרת המחיר למשתכן ירד בחודש ינואר ב- 10% לעומת ינואר 2017, זאת למרות שחל גידול של כ-40% במכירות הדירות ע"י המשקיעים בגלל תום תקופת "החסימה" במסגרתו הם קיבלו הטבה בתשלום מס שבח.

 

נתוני סחר החוץ חיוביים, אך תחרותיות היצוא ירדה
נתוני סחר החוץ מצביעים על שיפור בצמיחת היצוא התעשייתי בחודשים האחרונים. בלטו  לטובה יצוא ענף הכימיקליים והרכיבים האלקטרוניים בהם עלה קצב הצמיחה השנתי. לעומת זאת, בענפי התרופות ניכרת חולשה.


מכון היצוא הישראלי פרסם בשבוע שעבר את הדו"ח השנתי שלו בו הציג תחזית לצמיחת סך היצוא  בקצב של כ-3.5% ב-2018 לעומת צמיחה של  6.5% בשנת 2017.
בדו"ח שפרסם ארגון ה-OECD לגבי המשק הישראלי בשבוע שעבר צוינה באופן מיוחד ההתייקרות החדה בעלות העבודה היחסית בישראל, בהשוואה למדינות האחרות בעשור האחרון שכבר באה לידי ביטוי בביצועים הנחותים של היצוא הישראלי.


מאקרו עולם.

סביבת האינפלציה בארה"ב נותרה רגועה, אך צפויה לעלות
נתוני האינפלציה בארה"ב, שהיו במרכז תשומת הלב בשבוע שעבר לא הפתיעו בסופו של יום. קצב אינפלציית הליבה נותר ברמה של כ-1.8% בשלושת החודשים האחרונים תוך יציבות בסעיפי השירותים שמשקפים סביבת האינפלציה. 

אולם, יש סיבות להניח שסביבת האינפלציה תעלה. מבין האינדיקאטורים המצביעים על כך שפורסמו בשבוע שעבר נציין את Underlying Inflation Gauge שמתפרסם ע"י ה-FED ומתבסס על הרכיבים היציבים במדד המחירים. מדד זה שבאופן די עקבי ידע לחזות התפתחויות באינפלציית הליבה בארה"ב בשנה וחצי הקרובות. כעת מצביע שסביבת האינפלציה צפויה לעלות ואפילו משמעותית. עוד סימן מקדים לעלייה באינפלציה הייתה העלייה בניצולת בתעשייה האמריקאית. גם השינויים בניצולת היו בדרך כלל סימן מקדים טוב לחיזוי סביבת האינפלציה בשנה וחצי הבאות.


השלכות הרפורמה במס מורגשות בינתיים רק באופן מועט בנתונים הכלכליים
הנתונים הכלכליים שפורסמו בארה"ב היו מעורבים. מדד הסנטימנט הצרכני של אוניברסיטת מישיגן, מספר משרות פתוחות ומדד הייצור התעשייתי כולם הכו את התחזיות באופן משמעותי.

לעומת זאת, המכירות הקמעונאיות שוב אכזבו כאשר קצב הצמיחה השנתי שלהן ירד לרמות הנמוכות של השנים האחרונות וזאת למרות הסנטימנט הצרכני הגבוה. הצרכנים מעדיפים בשלב זה להיות חסכניים למרות ההטבות במסגרת הרפורמה במס והשיפור בשוק העבודה.

גם השיפור המהיר בייצור התעשייתי צריך להילקח בפרופורציה. הייצור התעשייתי באירופה צומח כבר שלוש שנים בקצב מהיר יותר מאשר בארה"ב.

תחזיות הצמיחה לרבעון הראשון, על פי המודלים שפותחו בשלוחות ה-FED (GDPNow, NowForcast), ירדו בחודשיים האחרונים ל-1.8% ו-2.7% בהתאמה.


שווקים.

רמת הסיכונים הגיאופוליטיים גבוהה במיוחד וצריכה להילקח בחשבון בהחלטות השקעה
הסיכונים הגאופוליטיים מתגברים. החרפת היחסים בין ארה"ב לסין ולאירופה על רקע מלחמת הסחר, עליית מדרגה במתיחות בין המערב לרוסיה וחילופי הבכירים בממשלתו של טראמפ מגבירים סיכונים לאירועים שליליים שישפיעו על השווקים. מדד הסיכון הגיאופוליטי שפותח ב-Boston College ומבוסס על ניתוח מאמרים משלושת העיתונים המובילים בעולם עלה בחודש מרץ לרמה הגבוהה ביותר מאז המלחמה בעיראק ב-2003.

שורה תחתונה: רמת הסיכונים הלא כלכליים גבוהה כעת וצריכה לתמוך בהורדת הסיכון בתיקי השקעות.


ה-FED צפוי להימנע מלהעביר מסר "נצי" מדי בישיבתו השבוע
ישיבת ה-FED השבוע טומנת פוטנציאל ליותר הפתעות מהרגיל. חמישה מתוך תשעה החברים המצביעים על הריבית התחלפו, כולל היו"ר מאז הישיבה בדצמבר. זאת תהיה גם מסיבת העיתונאים הראשונה של הנגיד החדש. אנו מעריכים שהתחזית לשלוש עליות ריבית תשמר בהסתמך על הסיבות הבאות:

  • אומנם קיימים אינדיקאטורים מקדימים שמצביעים על האפשרות של עלייה באינפלציה, אך סביבת האינפלציה עולה בינתיים באיטיות והסיכון להתחממות יתר נמוך. צריכים לזכור שאינפלציה באמת גבוהה לא הייתה בארה"ב כבר יותר מעשרים שנה.

  • הנתונים הכלכליים אינם מבשרים על האצה משמעותית בקצב הצמיחה במשק.

  • שוקי המניות הרבה יותר שבריריים מכפי שהיו בשנה שעברה תחת עומס האירועים הפוליטיים והכלכליים הרבים.

  • עלויות המימון התייקרו תוך עלייה במרווחי האג"ח הקונצרניות  לרמה הגבוהה מאז 2011. 

  • עלויות המימון התייקרו משמעותית גם בחלק הקצר של העקום (ריבית הליבור).

 

מבט אל השוק

  • הקשר ההיסטורי החיובי ההדוק בין פערי התשואות ל-10 שנים בין ישראל לארה"ב לבין פערי הריביות של הבנקים המרכזיים מראה שהפער השלילי עשוי להמשיך ולגדול. פערי הריביות בין בנק ישראל ל-FED צפויים להתרחב לכ-2% ויותר בשנה הקרובה תוך דחיפת התשואות האמריקאיות כלפי מעלה, כאשר התשואות בישראל צפויות להגיב רק חלקית, במיוחד אם קצב הצמיחה במשק הישראלי יתמתן והאינפלציה תישאר נמוכה, כפי שאנו מעריכים.

  • ציפיות האינפלציה בישראל ירדו מעט בשבועות האחרונים. הן עדיין גבוהות יחסית לעומת סביבת האינפלציה המתונה הקיימת במשק, במיוחד לאור התמתנות בסעיף הדיור, יציאת "אוויר חם" משוק הדיור, האטה בגידול באשראי הצרכני  וייסוף השקל.

  • הנתונים שפרסם בנק ישראל ב"מבט סטטיסטי ל-2017" מראים שסך רכישות המט"ח עלה על סך המכירות בהמשך למגמה בשנת 2016. המגזר העסקי יחד עם בנק ישראל רכשו ב-2017 כ-4.7 מיליארד דולר יותר מסך המכירות של המשקיעים הזרים והמוסדיים יחד. ב-2016 עודף הרכישות היה אף גבוהה יותר של כ-9 מיליארד דולר, כאשר גם המוסדיים היו בצד רוכשי המט"ח.

  • עודף רוכשי המט"ח היה צריך לתמוך בביצועי חלשים יחסית של השקל ביחס למטבעות האחרים, אך השקל דווקא היה בין המטבעות החזקים בעולם. כנראה, שמוכרי הדולרים היו יעילים יותר מבחינת ההשפעה על שע"ח מאשר הקונים.

 

 

פרטי מכין האנליזה
אלכס זבז'ינסקי, ת.ז 304456437.
מרחוב ששת הימים 30, בני ברק
בעל רישיון משווק השקעות מספר 5411
השכלה- כלכלן
תואר ראשון בכלכלה וניהול – טכניון, חיפה.
תואר שני במנהל עסקים,– אוניברסיטת חיפה.
ניסיון תעסוקתי –  2010 ואילך: כלכלן ראשי- מיטב דש השקעות
2002-2009: אנליסט – בנק לאומי לישראל
פרטי התאגיד המורשה מטעמו פועל מכין האנליזה
מיטב דש ניהול תיקים בע"מ.
מרחוב ששת הימים 30, בני ברק. טלפון 03-7903784; פקס: 03-7903818
גילוי נאות מטעם מכין האנליזה
למכין האנליזה לא ידוע על ניגוד עניינים במועד פרסום האנליזה.
גילוי נאות מטעם מיטב דש ברוקראז' בע"מ (להלן: "התאגיד המורשה")
ניתוח זו נועד לשם מסירת מידע בלבד, ובשום אופן אין לראות בה חוות דעת, הצעה, המלצה או יעוץ/שיווק לרכישה ו/או החזקה ו/או מכירה של ניירות ערך ו/או הנכסים הפיננסיים המתוארים בה. הסקירה מתבססת על מידע אשר פורסם לציבור, אשר מיטב דש ברוקראז' בע"מ ומיטב דש השקעות בע"מ (לשעבר: דש איפקס הולדינגס בע"מ) מניחים כי הוא מהימן וזאת מבלי שביצעה בדיקות עצמאיות לבירור מהימנות, דיוק ושלמות המידע. המידע המופיע בסקירה זו אינו מתיימר להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע פוטנציאלי ואינו מתיימר להוות ניתוח מלא של כל העובדות והפרטים המופיעים בו. המידע, הפרטים והניתוח המפורטים, לרבות הדעות המובאות, בסקירה זו, עשויים להשתנות ללא מתן הודעה נוספת. סקירה זו היא על דעת הכותבים בלבד ומשקפת את הבנתם ליום כתיבתה. סקירה זו אינה מהווה תחליף, בשום צורה שהיא, לייעוץ/שיווק השקעות המתחשב בנתוניו וצרכיו המיוחדים של כל אדם. מיטב דש ברוקראז' בע"מ וחברות בקבוצת מיטב דש השקעות בע"מ, בעלי מניותיה, עובדיהם ו/או מי מטעמם לא יהיו אחראים, בכל צורה שהיא, לכל נזק ו/או הפסד שייגרם כתוצאה משימוש בסקירה זו, ככל שייגרם כזה, וכן הם אינם יכולים לערוב ו/או להיות אחראים למהימנות, דיוק ושלמות המידע המפורט בסקירה זו. מיטב דש ברוקראז', הנמנית על קבוצת מיטב דש השקעות בע"מ, מבהירה כי היא וחברות אחרות בקבוצה עוסקות, במישרין או בעקיפין באמצעות חברות קשורות, לרבות החברה האם מיטב דש השקעות בע"מ, חברות אחיות וחברות אחרות בקבוצה, בין היתר, במתן שירותי ניהול השקעות, ניהול קרנות נאמנות, ניהול קופות גמל, ניהול קרנות פנסיה, חיתום ובנקאות השקעות וכתוצאה מכך, למיטב דש ברוקראז', ולחברות אחיות וחברות אחרות בקבוצת מיטב דש השקעות בע"מ ו/או לבעלי עניין למי מבין החברות המפורטות דלעיל ולקוחותיהם, עשוי להיות עניין בניירות ערך ו/או הנכסים הפיננסיים הנכללים בסקירה זו, ככל שמפורטים כאלה, מעת לעת, לפני פרסום הסקירה, בזמן פרסומה ולאחר פרסומה. מיטב דש ברוקראז' בע"מ אינה מתחייבת ואין בסקירה זו משום התחייבות להשגת תשואה כלשהי או רווח כלשהו כתוצאה מכל סוג של פעולה בהתאם לאמור בסקירה זו.
סקירה זו הינה רכושה הבלעדי של מיטב דש ברוקראז' בע"מ ואין להעביר לצד ג', להעתיק, לשכפל, לצטט, לפרסם בכל אופן, להדפיס, לצלם, להקליט או להעתיק  את הדוח, באופן מלא או חלקי, מבלי לקבל אישור מראש ובכתב.
1. מיטב דש השקעות בע"מ ו/או תאגיד קשור לה ניהלו הנפקה פרטית / הצעה של ניירות ערך של התאגיד הנסקר במהלך 12 החודשים שקדמו למועד פרסום הסקירה דלעיל.
2. מיטב דש השקעות בע"מ או תאגיד קשור לה קיבלו מהתאגיד הנסקר תמורה מהותית בגין מתן שירותים במהלך 12 החודשים שקדמו למועד הפרסום של הסקירה דלעיל.
3. מיטב דש השקעות בע"מ או תאגיד קשור לה צפויים לקבל תמורה בהיקף מהותי מהתאגיד הנסקר לאחר פרסום הסקירה דלעיל.
4. בעל שליטה בתאגיד הנסקר הינו בעל עניין במיטב דש השקעות בע"מ ו/או חברה קשורה לה.
5. במועד פרסום אנליזה זו, בעל השליטה בתאגיד המורשה מחזיק החזקה מהותית בסוג מסוים של ניירות ערך של התאגיד הנסקר.
6. במועד פרסום עבודת אנליזה זו, או במהלך 30 הימים שקדמו ליום הפרסום, התאגיד המורשה, או למיטב ידיעת התאגיד המורשה, תאגיד קשור לו החזיקו החזקה מהותית, כהגדרתה בחוזר רשות ניירות ערך מיום 18.9.2007, בסוג מסוים של ניירות ערך של התאגיד הנסקר.
עצמאות שיקול הדעת
אני, אלכס זבז'ינסקי, בעל רישיון מספר 5411, מצהיר בזאת שהדעות המובעות בעבודת אנליזה זו משקפות נאמנה את דעותיי האישיות על ניירות הערך המסוקרים ועל התאגיד שהנפיק ניירות ערך אלה.
19-03-2018            זבז'ינסקי אלכס
תאריך פרסום האנליזה