22 אוקטובר 2018
אלכס זבז'ינסקי
מאת : אלכס זבז'ינסקי
כלכלן ראשי

הבנקים ממשיכים להגדיל חשיפה לנדל"ן

אלכס זבז'ינסקי
22 אוקטובר 2018
מאת: אלכס זבז'ינסקי
כלכלן ראשי

 לסקירה המלאה הכוללת גרפים ותרשימים, לחצו כאן.

עיקרי הדברים

  • חשיפת המערכת הבנקאית בישראל לענף הנדל"ן ממשיכה לגדול, למרות היחלשות הפעילות בענף.

  • מכירות הדירות החדשות בישראל נותרו ברמה נמוכה בחודשים האחרונים. אנו מעריכים שהדשדוש בשוק הנדל"ן ימשך, תוך ירידה מתונה במחירים.

  • בשבוע שעבר חלה הקלה מסוימת במוקדי מתח פוליטיים בחזיתות של סין, איטליה וסעודיה.

  • האינדיקאטורים במשק האמריקאי ממשיכים להיות חזקים למעט שוק הנדל"ן וציפיות החברות לגידול בהשקעות.

  • לאחר הדוחות הכספיים שכבר התפרסמו בארה"ב, משקל החברות שהפתיעו לטובה ירד לעומת הרבעון הקודם, לראשונה מתחילת 2017.

  • הפעילות במשק הסיני נחלשת. עלה הסיכוי להוצאה לפועל של תוכנית תמריצים משמעותית ע"י הרשויות שעשויה להוביל למפנה בכלכלה ובשווקים.

  • השווקים מתמחרים סיכוי של קרוב ל-80% לעליית ריבית ה-FED בסוף השנה. לפי הערכתנו, לאור ההתפתחויות הסיכוי אומנם גבוה, אך לא עד כדי כך.

  • הסיכונים בשווקים המתפתחים אומנם גבוהים, אך בנסיבות הקיימות התמחור הנוכחי לא מצדיק יותר החזקת משקל חסר בחשיפה אליהם.


מאקרו ישראל.

חשיפת הבנקים לאשראי בענף הנדל"ן עלתה משמעותית
בנק ישראל פרסם נתוני אשראי מעודכנים במערכת הבנקאית לפי פירוט ענפי למחצית הראשונה של 2018. מהנתונים עולה שהאשראי המסחרי גדל בקצב מהיר של 6.5% בשנה האחרונה.  עיקר הגידול, כמו בשנים האחרונות, הופנה לענף הנדל"ן.

האשראי לענף מסך האשראי המסחרי בבנקים מהווה כ-35%, אך הוא קיבל כ-47% מסך הגידול באשראי בשנה האחרונה.

משקל האשראי לכלל פעילויות הנדל"ן שכולל המשכנתאות מסך האשראי לציבור במערכת הבנקאית ממשיך לגדול במהירות. משנת 2008 עד לאמצע 2018  הוא עלה מכ-39% ליותר מ-49%.

בתקופה האחרונה הסיכונים בענף עלו. היקף הפעילות בשוק הדיור ירד משמעותית, גם מצד החברות בענף וגם מצד רוכשי הדירות. המחירים כבר לא עולים ואף יש סימנים של ירידה. אחוז האשראי הבעייתי מסך המשכנתאות נמצא בעלייה קלה בשנתיים האחרונות. באשראי הצרכני שלא לדיור אחוז החובות הבעייתיים גבוה יותר מאשר במשכנתאות וגם הוא נמצא במגמת עלייה.

שורה תחתונה: האשראי המסחרי בבנקים צומח במהירות, אך הוא מרוכז במידה גדולה בענף הנדל"ן. היצע האשראי לענפים האחרים קטן יותר. האשראי הפרטי, למעט המשכנתאות, גדל בקצב איטי מאוד בשנה האחרונה. ניכרת עלייה בחובות הבעייתיים באשראי לצרכנים, אך לא באשראי מסחרי.

 

שוק הדיור צפוי להמשיך לדשדש
הנתונים של מכירות הדירות החדשות מראים שבחודשים האחרונים מספר הדירות שנמכרו מדי חודש התייצבו ברמות נמוכות יחסית. המכירות בחודשים יוני-אוגוסט היו נמוכות בכ-17% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. חלה עלייה בדירות בבנייה עצמית שכוללות גם קבוצות רכישה ובנייה להשכרה.

השנה עלה משקל הדירות החדשות שנמכרו בת"א ובמרכז הארץ מסך הדירות שנמכרו. לעומת זאת, משקל המכירות בפרפריה ירד. מגמה זו יכולה להסביר מדוע מחירי הדירות בפרפריה ירדו בדרך כלל בשיעור גבוה יותר מאשר הדירות במרכז.

שורה תחתונה: לפי המגמה המסתמנת במחירי הדירות בבעלות ובמכירות הדירות החדשות, השוק ממשיך להיות בקיפאון יחסי ללא מגמה ברורה. אנו מעריכים שכמות העסקאות הנמוכה יחסית תישאר בתקופה הקרובה תוך המשך ירידה בקצב מתון במחירי הדירות.


מאקרו עולם.

הקלה מסוימת במתחים הגיאופוליטיים

מכיוון שהחדשות הפוליטיות משפיעות על השווקים לא פחות ואולי אף יותר מהחדשות הכלכליות בתקופה האחרונה, חשוב לציין מספר התפתחויות אחרונות יחסית חיוביות בחזית זו:

  • מסתמנת פגישה בין הנשיא האמריקאי לנשיא סין שעשויה להוביל להפחתת מתיחות בין המדינות.

  • הסוגיה של רצח העיתונאי הסעודי תרד כנראה מהכותרות לאחר שהסעודים הציגו גרסה שככל הנראה סיפקה את הנשיא האמריקאי.

המשבר בין איטליה לגוש האירו, כמו כל משבר באירופה בשנים האחרונות שקשור לאחת ממדינות ה-PIGS, התחיל להתפשט גם לנכסים הפיננסיים של המדינות האחרות. זה מאלץ את האירופאים להפגין גמישות ביחס לממשלה באיטליה.


המשק האמריקאי ממשיך לצמוח בקצב יחסית גבוה, אך סימני שאלה להמשך עולים
הנתונים הכלכליים בארה"ב היו בסה"כ טובים. קצב הצמיחה של הייצור התעשייתי ממשיך להשתפר. המכירות הקמעונאיות ללא הדלק והרכבים היו אומנם נמוכות מעט מהתחזית, אך הן עדיין צומחות בקצב גבוה יחסית.

יחד עם זאת, הביקוש לרהיטים, מוצרי בניין ומכוניות התמתן. תופעה זו עשויה לייצג התייקרות עלויות המימון מנגד. עליית הריבית פוגעת ביכולת הצרכנים לרכוש מוצרי בני קיימא ונדל"ן. מכירות הבתים הקיימים צנחה בחדות בחודשים האחרונים.

נציין גם שהסקרים האזוריים של שלוחות ה-FED מראים שמלחמת הסחר ו/או נסיבות נוספות משפיעים על התוכניות במגזר העסקי. בחלק מהאזורים החברות התחילו להוריד תחזיותיהן לגידול בהשקעות.

שורה תחתונה: הצמיחה במשק האמריקאי ממשיכה להיות חזקה, אך גדל סיכון להתמתנות בחודשים הבאים.


האם סין תוציא לפועל תוכנית תמריצים חדשה בהיקף גדול?
הכלכלה הסינית צמחה ברבעון השלישי בקצב של 6.5% לעומת ציפיות לצמיחה של 6.6%. גודל הפספוס לא כל כך משנה מכיוון שהמספרים בכל מקרה לא נראים אמיתיים. אולם, עצם הפספוס יכול לסמן שהסינים קרובים להוצאה לפועל של תוכנית פיסקאלית ומוניטארית רחבת היקף כדי לשנות את המצב, כפי שקרה בפעמים הקודמות.

האמת שיש כבר סימנים שזה מתחיל לקרות. הצעדים המקלים של הרשויות בחודשים האחרונים כבר גרמו לעלייה בקצב הגידול בהלוואות.

השקת תוכנית השקעות רחבת היקף ע"י הסינים עשויה לגרום למפנה חיובי בכלכלה העולמית ובשווקים הפיננסיים. ההשפעה השלילית של מלחמת הסחר מגדילה סיכוי לכך.

המכשול האפשרי לתוכנית מסוג זה שהיא כרוכה בעלייה בסיכון פיננסי שכבר נמצא בסין ברמות גבוהות. לא בטוח שהסינים יכולים להרשות לעצמם להגדיל אותו עוד יותר אחרי שהשקיעו מאמצים כדי לצמצם אותו בתקופה האחרונה.

שורה תחתונה: הכלכלה הסינית נחלשת. ישנם סימנים שהסינים עשויים להוציא שוב לפועל תוכנית השקעות רחבת היקף כדי לתמוך במשק. לתוכנית זו עשויה להיות השפעה חיובית על הכלכלה והשווקים, אך היא תעלה סיכון לכלכלה הסינית. יחד עם זאת, כל עוד התוכנית לא יוצאת לפועל לא כדאי לבנות עליה בהחלטות השקעה.

 

שווקים.

עונת הדוחות הנוכחית עשויה לסמן מפנה

עונת הדוחות הכספיים בארה"ב בינתיים שוברת רצף של השנתיים האחרונות במהלכם שיעור החברות שמספקות הפתעות לטובה ביחס לתחזיות עלה מדי רבעון. לעת עתה, נרשמה ירידה במשקל ההפתעות לטובה מ-81% ברבעון השני ל-74% בשלישי. במקביל, עלה במעט שיעור החברות המאכזבות.  שינוי זה הוא אחת הסיבות העיקריות לתנודתיות בשוק המניות בתקופה האחרונה.


עליית ריבית ה-FED בסוף השנה היא סבירה, אך לא קרובה לוודאות כפי שהשוק מתמחר
אם ה-FED הוא "Data dependent, כפי שהוא מצהיר, הסיכוי לעליית ריבית ה-FED בחודש דצמבר שמתומחר בהסתברות שיא של 80% בחוזים נראה גבוה מדי:

  • ישנם סימנים, בינתיים בסקרים, שהכלכלה האמריקאית עשויה להיחלש, בעיקר בגלל השפעות מלחמת הסחר ועליית הריבית.

  • שוק הנדל"ן האמריקאי מראה סימני התקררות ניכרים.

  • האינדיקאטורים של האינפלציה בפועל היו לאחרונה נמוכים מהתחזיות ומצביעים על בלימת עלייה בקצב האינפלציה.

  • ציפיות האינפלציה ירדו לאחרונה.

  • הירידות בשוק המניות לא אמורות להשפיע על הבנק המרכזי עד רמה מסוימת. אולם, אם הירידות יחריפו הם יהוו הרעה בתנאים הפיננסיים שעלולה לפגוע בפעילות הכלכלית.
  • הכלכלה העולמית נחלשת. גם ביחס אליה ה-FED יכול להיות אדיש עד גבול מסוים. אם ההרעה תחריף הבנק המרכזי יצטרך לשקלל זאת בהחלטותיו.

    שורה תחתונה: ההסתברות לעליית ריבית ה-FED בסוף השנה שמתומחרת בשווקים נראית גבוהה מדי. אנו מעריכים שהיא גבוהה מ-50%, אך רחוקה מלהיות כמעט וודאית.

 

המאזן בין סיכוי לסיכון בשווקים המתעוררים תומך בהגדלת החשיפה אליהם
המניות בשווקים המתעוררים הציגו תת ביצוע עמוק ביחס למדדים האחרים, במיוחד ביחס לשוק האמריקאי בחודשים האחרונים. היחס בין מדד S&P500 ל-MSCI EM עלה לרמה הגבוהה מאז שנת 2002.  גם הפער בין מכפיל רווח בארה"ב לבין המכפיל של MSCI EM עלה לרמה הגבוהה מאז  2002. במקביל, המדד של סל המטבעות של המדינות המתפתחות נפל לשפל מאז תחילת שנות האלפיים.

הגורמים הבאים עשויים לשנות את המגמה השלילית בשווקים המתפתחים ביחס לשווקים המפותחים וארה"ב בפרט:

  • לפי התחזית של קרן המטבע הבינלאומית הפער השלילי בין קצב הצמיחה הכלכלית בארה"ב לבין הצמיחה ב-EM צפוי להתרחב בשנים הקרובות.

  • ה-FED צפוי להגיע לסוף מחזור עליית ריבית בשנה הקרובה ולהפחית לחץ להתחזקות הדולר ועליית התשואות. דולר חזק ועליית התשואות בארה"ב היו בין הגורמים המשמעותיים שפגעו בשווקים המתעוררים ושינוי הכיוון בהם עשוי לסייע.

  • השווקים המתעוררים שהיו במצב השברירי ביותר מבחינה כלכלית, כגון טורקיה או ארגנטינה כבר ספגו את המכה והסיכוי להפתעות לרעה פחת.

  • אם וכאשר ארה"ב וסין יגיעו להסכמה בנושא הסחר, השווקים המתפתחים  יהיו בין הנהנים העיקריים מכך.

  • אם סין תפעיל תוכנית תמריצים חדשה, תסריט שהסיכוי להתממשותו עלה, ה-EM יהיו בין הנהנים העיקריים.
  • מחירי הסחורות, למעט נפט, נמצאים בשפל. התאוששות במחירי הסחורות בדרך כלל מסייעת ל-EM.

    חשוב להדגיש שהסיכונים הניצבים בפני השווקים המתעוררים משמעותיים, אך גם התמחור בהתאם.

 

פרטי מכין האנליזה
אלכס זבז'ינסקי, ת.ז 304456437.
מרחוב ששת הימים 30, בני ברק
בעל רישיון משווק השקעות מספר 5411
השכלה- כלכלן
תואר ראשון בכלכלה וניהול – טכניון, חיפה.
תואר שני במנהל עסקים,– אוניברסיטת חיפה.
ניסיון תעסוקתי –  2010 ואילך: כלכלן ראשי- מיטב דש השקעות
2002-2009: אנליסט – בנק לאומי לישראל
פרטי התאגיד המורשה מטעמו פועל מכין האנליזה
מיטב דש ניהול תיקים בע"מ.
מרחוב ששת הימים 30, בני ברק. טלפון 03-7903784; פקס: 03-7903818
גילוי נאות מטעם מכין האנליזה
למכין האנליזה לא ידוע על ניגוד עניינים במועד פרסום האנליזה.
גילוי נאות מטעם מיטב דש ברוקראז' בע"מ (להלן: "התאגיד המורשה")
ניתוח זו נועד לשם מסירת מידע בלבד, ובשום אופן אין לראות בה חוות דעת, הצעה, המלצה או יעוץ/שיווק לרכישה ו/או החזקה ו/או מכירה של ניירות ערך ו/או הנכסים הפיננסיים המתוארים בה. הסקירה מתבססת על מידע אשר פורסם לציבור, אשר מיטב דש ברוקראז' בע"מ ומיטב דש השקעות בע"מ (לשעבר: דש איפקס הולדינגס בע"מ) מניחים כי הוא מהימן וזאת מבלי שביצעה בדיקות עצמאיות לבירור מהימנות, דיוק ושלמות המידע. המידע המופיע בסקירה זו אינו מתיימר להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע פוטנציאלי ואינו מתיימר להוות ניתוח מלא של כל העובדות והפרטים המופיעים בו. המידע, הפרטים והניתוח המפורטים, לרבות הדעות המובאות, בסקירה זו, עשויים להשתנות ללא מתן הודעה נוספת. סקירה זו היא על דעת הכותבים בלבד ומשקפת את הבנתם ליום כתיבתה. סקירה זו אינה מהווה תחליף, בשום צורה שהיא, לייעוץ/שיווק השקעות המתחשב בנתוניו וצרכיו המיוחדים של כל אדם. מיטב דש ברוקראז' בע"מ וחברות בקבוצת מיטב דש השקעות בע"מ, בעלי מניותיה, עובדיהם ו/או מי מטעמם לא יהיו אחראים, בכל צורה שהיא, לכל נזק ו/או הפסד שייגרם כתוצאה משימוש בסקירה זו, ככל שייגרם כזה, וכן הם אינם יכולים לערוב ו/או להיות אחראים למהימנות, דיוק ושלמות המידע המפורט בסקירה זו. מיטב דש ברוקראז', הנמנית על קבוצת מיטב דש השקעות בע"מ, מבהירה כי היא וחברות אחרות בקבוצה עוסקות, במישרין או בעקיפין באמצעות חברות קשורות, לרבות החברה האם מיטב דש השקעות בע"מ, חברות אחיות וחברות אחרות בקבוצה, בין היתר, במתן שירותי ניהול השקעות, ניהול קרנות נאמנות, ניהול קופות גמל, ניהול קרנות פנסיה, חיתום ובנקאות השקעות וכתוצאה מכך, למיטב דש ברוקראז', ולחברות אחיות וחברות אחרות בקבוצת מיטב דש השקעות בע"מ ו/או לבעלי עניין למי מבין החברות המפורטות דלעיל ולקוחותיהם, עשוי להיות עניין בניירות ערך ו/או הנכסים הפיננסיים הנכללים בסקירה זו, ככל שמפורטים כאלה, מעת לעת, לפני פרסום הסקירה, בזמן פרסומה ולאחר פרסומה. מיטב דש ברוקראז' בע"מ אינה מתחייבת ואין בסקירה זו משום התחייבות להשגת תשואה כלשהי או רווח כלשהו כתוצאה מכל סוג של פעולה בהתאם לאמור בסקירה זו.
סקירה זו הינה רכושה הבלעדי של מיטב דש ברוקראז' בע"מ ואין להעביר לצד ג', להעתיק, לשכפל, לצטט, לפרסם בכל אופן, להדפיס, לצלם, להקליט או להעתיק  את הדוח, באופן מלא או חלקי, מבלי לקבל אישור מראש ובכתב.
1. מיטב דש השקעות בע"מ ו/או תאגיד קשור לה ניהלו הנפקה פרטית / הצעה של ניירות ערך של התאגיד הנסקר במהלך 12 החודשים שקדמו למועד פרסום הסקירה דלעיל.
2. מיטב דש השקעות בע"מ או תאגיד קשור לה קיבלו מהתאגיד הנסקר תמורה מהותית בגין מתן שירותים במהלך 12 החודשים שקדמו למועד הפרסום של הסקירה דלעיל.
3. מיטב דש השקעות בע"מ או תאגיד קשור לה צפויים לקבל תמורה בהיקף מהותי מהתאגיד הנסקר לאחר פרסום הסקירה דלעיל.
4. בעל שליטה בתאגיד הנסקר הינו בעל עניין במיטב דש השקעות בע"מ ו/או חברה קשורה לה.
5. במועד פרסום אנליזה זו, בעל השליטה בתאגיד המורשה מחזיק החזקה מהותית בסוג מסוים של ניירות ערך של התאגיד הנסקר.
6. במועד פרסום עבודת אנליזה זו, או במהלך 30 הימים שקדמו ליום הפרסום, התאגיד המורשה, או למיטב ידיעת התאגיד המורשה, תאגיד קשור לו החזיקו החזקה מהותית, כהגדרתה בחוזר רשות ניירות ערך מיום 18.9.2007, בסוג מסוים של ניירות ערך של התאגיד הנסקר.
עצמאות שיקול הדעת
אני, אלכס זבז'ינסקי, בעל רישיון מספר 5411, מצהיר בזאת שהדעות המובעות בעבודת אנליזה זו משקפות נאמנה את דעותיי האישיות על ניירות הערך המסוקרים ועל התאגיד שהנפיק ניירות ערך אלה.
22/10/2018            זבז'ינסקי אלכס
תאריך פרסום האנליזה